Ventajas del alquiler para el propietario
España es el país de la Unión Europea con el parque de viviendas en alquiler más pequeño. Esto contrasta con el hecho de que además somos uno de los países con mayor porcentaje de viviendas vacías. Luego son muchos los propietarios de viviendas vacías que podrían beneficiarse de las ventajas de alquilar una vivienda.
A continuación se ofrecen las ventajas de alquilar una vivienda:
- El alquilar una vivienda no afecta nada al patrimonio. Es decir, cuando se alquila una vivienda se continúa manteniendo la propiedad de la misma a todos los efectos, nunca se pierde. El alquiler permite sacar un mayor rendimiento a su propiedad.
- La casa puede ser un bien de inversión. Si se mantiene vacía se convierte en un bien que se revaloriza y que se necesita vender para ver materializada la revalorización. Pero, si además se alquila, también se podrá beneficiar de la renta, que le reportará una rentabilidad realizable mes a mes.
- La vivienda se puede vender en cualquier momento aunque esté alquilada. Lo único que se tiene que hacer es informar al comprador de la existencia del inquilino para que respete sus derechos en lo que dure el contrato de arrendamiento.
- La renta recibida en concepto de alquiler puede servir para hacer frente a una parte o la totalidad de los gastos de la hipoteca. Si la casa está totalmente pagada, la renta le permitirá mantener la vivienda en buen estado y afrontar todos los gastos de conservación, evitando así que su valor se deprecie por estar en mal estado.
- Las rentas obtenidas en concepto de alquileres tienen beneficios fiscales en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Son deducibles, entre otros, todos los gastos necesarios para la obtención de la renta, los tributos y recargos no estatales, los gastos ocasionados por la formalización del contrato, los gastos de conservación y reparación y las cantidades destinadas a suministros. Además, según el artículo 23.2.1º de la Ley 35/2006, se puede aplicar una reducción del 50% en el pago de impuestos por los ingresos recibidos del arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda si el inquilino es mayor de 35 años ; siendo la reducción del 100% si el inquilino es menor de 35 años.
- Dejar una vivienda vacía tiene varios inconvenientes. Por un lado, se corre el peligro de que vaya deteriorándose con el tiempo y, por tanto, perdiendo valor. Por otro lado, supone una serie de gastos que hay que afrontar sin más remedio como son los pagos de los recibos de la comunidad y los pagos de impuestos como el Impuesto de Bienes Inmuebles.
- El contar con una renta procedente del alquiler de una vivienda puede servir como garantía a la hora de solicitar préstamos bancarios, bien para sus propios intereses o bien para avalar a quien desee.
- Siempre se puede acudir a la Sociedad Pública de Alquiler para que intermedie en el arrendamiento de la vivienda, despreocupándose así de todos los trámites y de la gestión del alquiler a cambio de recibir una renta algo inferior a la de mercado.
- El Gobierno Central y los de las Comunidades Autónomas son conscientes de la necesidad de potenciar el mercado del alquiler y están trabajando para facilitar la lucha contra las malas prácticas de los inquilinos. Cada vez los inquilinos se comportan mejor y el riesgo de daños en la vivienda ya no es tan elevado, aunque sí existe.
- Un mercado de alquileres activo y eficiente favorece y repercute positivamente en la productividad del país.
- Anexos.
LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER
Todos los trámites, derechos y obligaciones que genera el alquiler de una vivienda se regulan por las normas contenidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
El contrato se debe formalizar por escrito, según las condiciones que acuerden las dos partes. Existe un “contrato tipo”, de venta en estancos que sólo incluye los datos de identificación de la finca, las partes que intervienen, la renta y la duración, con cuya compra se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al que está obligado el arrendatario. Puede consultar un modelo de contrato con los acuerdos más usuales.
La duración del contrato de alquiler se pacta libremente entre las dos partes que intervienen en su formalización. No obstante, si este plazo de duración fuese inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene intención de continuar en la vivienda alquilada.
Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que lo preavise al inquilino con un mes de antelación.
La renta que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda, también se acuerda por ambas partes. Durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se actualizará anualmente en función de la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística. A partir del sexto año, la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato; si no hubiesen manifestado nada al respecto, se seguirá aplicando el IPC.
Es obligatorio para el inquilino dejar en depósito al propietario de una fianza a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento. Esta debe ser equivalente a una mensualidad de la renta pactada. Esta cantidad permanece inalterable durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. La fianza arrendaticia sirve para sufragar, al término del contrato, todas aquellas obligaciones asumidas por el inquilino que tengan una traducción económica. Por ejemplo: suministros pendientes de abono, posibles desperfectos o impagos de rentas. Se permite que las Comunidades Autónomas regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad.
La Ley de Arrendamientos faculta a las partes para pactar cualquier tipo de garantía que asegure el cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones arrendaticias. Las garantías más usuales son el aval bancario o la fianza personal. El aval bancario es una herramienta de garantía, ejecutable según proceda en acuerdo bilateral, que implica depositar una cantidad de dinero líquido en la entidad bancaria concedente del aval y que además tiene unos costes mensuales o trimestrales. El banco suele cobrar el 1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario, etc.), y después en torno a un 0.75% ó 1% trimestralmente. En el caso de fianza personal, como herramienta de garantía, un tercero se compromete a responder ante el arrendador en caso de que el arrendatario incumpla las obligaciones legales o pactadas, derivadas del contrato.
Existe la posibilidad de la cesión del contrato de arrendamiento, con todos sus derechos y deberes a una tercera persona, o el subarriendo a otra persona de una parte de la vivienda. En este caso, el arrendamiento sólo puede subarrendar durante el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando. En los dos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, el propietario debe prestar su consentimiento por escrito.
El inquilino dispone del derecho de adquisición preferente o de tanteo si el propietario de la vivienda pretende venderla. El propietario está obligado legalmente a ofrecérsela al inquilino, y éste dispondrá de un plazo de 30 días para comunicar su decisión de compra.
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